Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств по договору может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
Залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора, а в случаях, установленных законом, – при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона). При этом право собственности на предмет залога сохраняется за собственником заложенного имущества. Таким образом, купля-продажа квартиры залогом не является.
В соответствии с гражданским законодательством мнимая сделка – совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия – ничтожна. Ничтожной является и притворная сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, применяются относящиеся к ней правила.
Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а также иное лицо, которому такое право предоставлено законом. В данном случае продавец квартиры вправе обратиться с исковым заявлением в суд для признания договора купли-продажи недействительным как притворной сделки, прикрывающей договор залога.
