Согласно статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации к общему имуществу дома, на которое возникает право общей долевой собственности, относятся, в том числе технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации и иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование.
Отнесение подвалов к общему имуществу должно осуществляться исходя из целевого назначения и технических характеристик таких помещений, которые определяются, в том числе, на основании проектных и иных документов. При этом правовой режим подвальных помещений, относящихся к общей долевой собственности, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Поскольку именно приватизация гражданами жилых помещений являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические подвалы.
Если на момент приватизации первой квартиры в многоквартирном доме, подвальные помещения были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием указанного дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества, то право общей долевой собственности на эти помещения у собственников жилых помещений не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность жильцов многоквартирного дома как общее имущество и, следовательно, администрация не вправе сдавать их в аренду.
