Верховный суд выпустил обзор практики разрешения споров по вопросам защиты прав граждан, вложивших свои деньги в строящееся жилье.
Верховный суд Российской Федерации подготовил обзор судебной практики по спорам с участием граждан в долевом строительстве, порядок осуществления которого определяется Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В обзор вошли споры дольщиков, связанные с заключением, исполнением и расторжением договора участия в долевом строительстве, а также с возложением ответственности за нарушение законодательства о долевом строительстве.
Так, в обзоре указывается, что суду, рассматривающему спор в связи с участием граждан в долевом строительстве, независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом воли сторон, цели договора и фактических отношений сторон. Если при заключении договора, не отвечающего требованиям закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к нему должны применяться положения этого закона, в том числе предусмотренные меры ответственности (п. 1 обзора).
В качестве примера Верховный суд указал, что уровень гарантий по отношению к гражданину-потребителю, предусмотренных законодательством, не может быть снижен в зависимости от того, что его денежные средства были привлечены для долевого строительства путем уступки права требования (п. 1.1 обзора). Отсутствие сведений о предоставлении земельного участка под строительство, а также отсутствие разрешения на строительство и т. п. может свидетельствовать о допущенных застройщиком нарушениях при привлечении денежных средств на строительство многоквартирного жилого дома, однако не могут являться основанием для освобождения его от ответственности за неисполнение принятых на себя обязательств (п. 1.2 обзора).
Верховный суд напомнил, что при заключении договора участия в долевом строительстве застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства полную и достоверную информацию о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства и описание местоположения строящегося объекта недвижимости с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме (п. 2 обзора), а на жилищно-строительный кооператив, созданный в результате банкротства застройщика для завершения строительства, возлагается обязанность по принятию участников долевого строительства в члены данного кооператива (п. 3 обзора).
Уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе срока строительства многоквартирного дома не изменяет сроки, предусмотренные договором участия в долевом строительстве. Чтобы изменить указанные сроки, необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации (п. 4 обзора). Верховный суд пришел к выводу, что односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства по договору участия в нем допускается только с учетом положений гражданского законодательства о добросовестности и разумности (п. 7 обзора).
Перечисление застройщиком участнику долевого строительства денежных сумм после предъявления иска не является основанием для отказа во взыскании штрафа за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя (п. 10 обзора). Если дольщик до обращения в суд предъявил к застройщику требование о выплате неустойки, которое не было удовлетворено в добровольном порядке, с застройщика взыскивается штраф в размере 50 % от суммы неустойки (п. 12 обзора). При переходе прав участника к новому кредитору, неустойка исчисляется за период, начиная с момента нарушения застройщиком своих обязанностей перед предыдущим кредитором (п. 13 обзора).
В обзоре судебной практики N 3 за 2017 год, утвержденном Президиум Верховного суда Российской Федерации, также содержится важный вывод, касающийся защиты прав дольщиков. В частности, в нем указывается, что гражданин – участник долевого строительства, исполнивший надлежащим образом свои обязанности по договору участия в долевом строительстве, вправе через суд потребовать от недобросовестного застройщика признать его право на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством многоквартирном доме в виде квартиры. При этом смена застройщика во время строительства многоквартирного дома не влияет на реализацию данного права (см. Верховный суд собрал гражданские дела в обзор).
