В соответствии с гражданским законодательством граждане и юридические лица свободны в заключении договора и определении его условий. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.
В силу пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса под предварительным договором понимается соглашение сторон, на основании которого стороны обязуются заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных в предварительном договоре. Заключение предварительного договора не предполагает перехода права собственности и возникновения обязательства по передаче имущества (квартиры), однако на основании предварительного договора у сторон возникает право и обязанность заключить основной договор.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правила о форме предварительного договора влечет его ничтожность. В предварительном договоре стороны должны также согласовать срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не согласован, основной договор должен быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законами или иными правовыми актами. В случае если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить такой договор.
Поскольку покупатель принял на себя обязательство по заключению договора купли-продажи на оговоренных в предварительном договоре условиях, у него возникла обязанность исполнить его надлежащим образом в соответствии с оговоренными условиями. При отказе покупателя заключить основной договор, собственник квартиры вправе обратиться в суд с иском о понуждении к заключению основного договора в течение 6-ти месяцев с момента неисполнения покупателем обязательства по заключению основного договора.
