Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, в том числе из договоров и иных сделок, как предусмотренных, так и не предусмотренных законом, но ему не противоречащих.
Под сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки могут быть двух- или многосторонними. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех и более сторон (многосторонняя сделка).
В соответствии со статьей 420 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
На основании статьи 421 указанного кодекса, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).
Основные положения о договоре аренды, права и обязанности сторон
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду допускается передача земельных участков, других обособленных природных объектов, предприятий, зданий, сооружений, оборудования, транспортных средств и иных непотребляемых вещей, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе использования.
Договор аренды, заключаемый на срок более года, а если одной из сторон выступает юридическое лицо — независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Статьей 609 Гражданского кодекса предусмотрено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в случаях, установленных законом. Договор аренды, предусматривающий последующий переход права собственности на это арендуемое имущество к арендатору, заключается в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества.
Читайте также: Арендатор не обязан платить, если арендодатель не принимает помещение
В силу статьи 611 ГК РФ, арендодатель обязан передать арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми своими принадлежностями и сопутствующими документами, такими как технический паспорт или сертификат качества, если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы не были переданы, и без них арендатор не может использовать имущество по назначению либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он вправе потребовать их предоставления либо расторгнуть договор и взыскать убытки.
Если арендодатель не передает сданное внаем имущество в установленный договором срок, а при его отсутствии — в разумный срок, арендатор вправе истребовать это имущество в соответствии со статьей 398 ГК РФ, потребовав возмещения убытков, вызванных задержкой, либо расторгнуть договор и взыскать убытки, вызванные его неисполнением.
Обязанности арендодателя и оформление передачи помещения арендатору
По договору аренды здания или сооружения, арендодатель принимает на себя обязательство передать арендатору соответствующее имущество во временное владение и пользование либо только во временное пользование. Указанный договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность.
Согласно статье 655 ГК РФ, передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором оформляются посредством передаточного акта или иного подписываемого сторонами документа о передаче. Если иное не установлено законом или договором, обязательство арендодателя по передаче объекта считается выполненным после того, как имущество предоставлено арендатору во владение или пользование и стороны подписали соответствующий документ о передаче.
Таким образом, ключевой обязанностью арендодателя является своевременная передача объекта арендатору. Без документального подтверждения данного факта собственник не вправе претендовать на получение оплаты. В случае если условие о передаче помещения включено в договор аренды, подписывать отдельный акт приема-передачи не требуется.
