В соответствии со статьей 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи продавец обязуется передать вещь в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять эту вещь и уплатить за нее определенную денежную сумму (цену).
К договору продажи недвижимости применяются общие положения о купле-продаже, если иное не предусмотрено правилами Гражданского кодекса об этом виде договора.
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, который должен предусматривать цену этого имущества. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность, а отсутствие в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости влечет признание договора незаключенным.
Обязанность покупателя по оплате имущества и основания для расторжения договора
Покупатель обязан оплатить имущество непосредственно до или после его передачи продавцом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, договором купли-продажи или не вытекает из существа обязательства. Если договор не предусматривает рассрочку оплаты, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного имущества полностью.
В случаях, когда договором предусмотрена обязанность покупателя оплатить имущество полностью или частично до его передачи (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, установленный договором.
Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В силу статьи 9 Гражданского кодекса граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Они свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Читайте также: Мертвому припарки: период охлаждения не защитит покупателей квартир
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
- при существенном нарушении договора другой стороной;
- в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статьей 451 данного кодекса установлено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Прекращение обязательства надлежащим исполнением и договорная оговорка об оплате
Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с их условиями, требованиями закона и иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Надлежащее исполнение прекращает обязательство. Принимая исполнение, продавец обязан по требованию покупателя выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части.
Законом установлена презумпция: нахождение долгового документа у продавца удостоверяет (пока не доказано иное) прекращение обязательства. При этом бремя доказывания того, что обязательство не исполнено и, соответственно, не прекратилось, возлагается на покупателя.
Законодательство не устанавливает специальных требований к содержанию расписки как доказательства принятия исполнения покупателем. Условие договора, из которого следует, что расчет с продавцом произведен полностью до подписания договора, по своей сути является распиской.
Таким образом, в подтверждение факта оплаты недвижимости допускается наличие в договоре оговорки о полной предварительной оплате имущества покупателем.
