По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.
В аренду могут передаваться земельные участки, иные обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, а также иные непотребляемые вещи (то есть те, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе использования).
В договоре аренды должны быть указаны сведения, позволяющие определенно установить имущество, передаваемое арендатору в качестве объекта аренды.
Согласно статье 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается в письменной форме, если его срок превышает один год, а также в любом случае, когда хотя бы одной из сторон является юридическое лицо. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом.
Особенности расторжения договора аренды: сроки, основания и судебный порядок
В соответствии со статьей 610 указанного кодекса, договор аренды заключается на срок, указанный в договоре.
Если срок аренды в договоре не указан, он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае любая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив другую сторону для движимого имущества за один месяц, а для недвижимого имущества — за три месяца. Законом или договором может быть предусмотрен иной срок уведомления.
Для отдельных видов аренды законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки. В таком случае, если:
- срок аренды не определен и ни одна из сторон не расторгла договор до истечения предельного срока, установленного законом, — договор прекращается по его истечении;
- договор заключен на срок свыше предельного срока, установленного законом, — он считается действующим в течение предельного срока.
Расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено вышеназванным кодексом, другими законами или договором.
Читайте также: Соседи будут разрешать: сдавать квартиры станет почти невозможно
По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в следующих случаях:
- при существенном нарушении договора другой стороной;
- в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается такое нарушение договора одной из сторон, которое причиняет другой стороне ущерб, лишающий ее в значительной степени того, на что она вправе была рассчитывать при заключении договора.
На основании статьи 620 ГК РФ, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в следующих случаях:
- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия для его использования в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
- переданное имущество имеет недостатки, препятствующие его использованию, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору, не могли быть обнаружены арендатором при осмотре или проверке исправности имущества;
- арендодатель не выполняет обязанность по капитальному ремонту имущества в сроки, установленные договором, а при их отсутствии – в разумные сроки;
- имущество пришло в состояние, непригодное для использования, по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает.
Договором аренды могут быть предусмотрены иные основания для досрочного расторжения по требованию арендатора.
Существенное изменение обстоятельств как основание для расторжения договора
Договор аренды может быть расторгнут в случае существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении.
Изменение обстоятельств признается существенным, если они изменились настолько, что при разумном предвидении таких изменений стороны либо не заключили бы договор, либо заключили бы его на значительно отличающихся условиях.
По требованию заинтересованной стороны суд вправе расторгнуть договор при одновременном наличии следующих условий:
- на момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
- изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения, несмотря на проявленную степень заботливости и осмотрительности, требуемую характером договора и условиями оборота;
- исполнение договора без изменения его условий привело бы к существенному нарушению имущественных интересов сторон, в результате чего заинтересованная сторона понесла бы ущерб, лишающий ее значительной части того, на что она вправе была рассчитывать при заключении договора;
- из обычаев, существа договора или иных обстоятельств не следует, что риск изменения обстоятельств лежит на заинтересованной стороне.
Таким образом, односторонний отказ от договора возможен только по основаниям, предусмотренным законом или договором, и одного лишь желания арендатора для этого недостаточно.
