Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают такие права и обязанности. Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства возникают из договоров и из иных оснований.
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Данный договор по своей правовой природе является возмездным и возлагает на арендатора, принявшего в пользование объект в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, ряд обязанностей.
Так, в соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если они не определены договором, применяются обычно установленные порядок, условия и сроки при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Аренда имущества, взыскание платы за фактическое пользование имуществом
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если они не определены – в соответствии с назначением имущества.
В силу статьи 622 указанного кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть имущество арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35, в случае расторжения договора аренды взысканию подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств.
Читайте также: Присуждение судебной неустойки за просрочку возврата имущества
В Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 указано, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. При этом арендодатель не вправе требовать с арендатора плату за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора, если арендодатель сам уклонялся от его приемки.
Доказательством исполнения арендатором обязанности по возврату имущества может служить акт приемки-передачи, подписанный сторонами.
В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ № 4 за 2018 год указывается, что плата за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, поэтому требования о взыскании арендной платы за фактическое пользование имуществом вытекают из договорных отношений, а не из обязательства о неосновательном обогащении.
Отсутствие договора не лишает арендодателя права требовать арендную плату
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или иными правовыми актами.
Отсутствие договора в письменной форме не лишает арендодателя права требовать плату за пользование имуществом.
Если арендатор фактически пользовался имуществом и вносил арендную плату, то его требование о недействительности сделки по статье 173.1 ГК РФ должно быть отклонено на основании принципа эстоппеля.
Согласно указанному принципу, сторона договора не может ссылаться на обстоятельства, которые ранее признавались этой стороной бесспорными, исходя из ее собственных действий. Главная задача этого принципа – не допустить, чтобы вследствие непоследовательности и противоречивости своего поведения одна сторона получила выгоду в ущерб другой, которая добросовестно полагалась на действия первой.
Таким образом, собственник вправе требовать арендную плату за пользование имуществом, если имущество фактически находилось в пользовании арендатора.
