По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в установленный договором срок построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать объект участнику долевого строительства.
В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. Указанный срок должен быть единым для всех участников строительства, которым застройщик обязан передать объекты, входящие в состав многоквартирного дома.
По общему правилу, при нарушении предусмотренного договором срока передачи объекта застройщик уплачивает участнику строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ключевой ставки Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участник является гражданином, неустойка (пени) взимается с застройщика в размере 1/150 указанной ставки.
Особенности применения неустойки (штрафа, пени) и иных финансовых санкций
Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.12.2024 N 1916 установлены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве.
Согласно данному постановлению:
- в период начисления неустойки (пени) за нарушение застройщиком предусмотренного договором срока передачи дольщику объекта долевого строительства не включается период с 22.03.2024 до 30.06.2025 включительно;
- неустойка (штраф, пени), подлежащая уплате гражданину — участнику долевого строительства за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта строительства, не начисляется за период с 01.01.2025 до 30.06.2025 включительно;
- при определении размера убытков не учитываются за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору не учитываются убытки, причиненные в период с 01.01.2025 до 30.06.2025 включительно;
- проценты, подлежащие уплате участнику строительства из-за расторжения договора участия в долевом строительстве или нарушения срока возврата средств, не начисляются за период с 22.03.2024 до 30.06.2025 включительно;
- неустойка (штраф, пени) и иные финансовые санкции, подлежащие уплате гражданину — участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, не начисляются за период с 22.03.2024 до 30.06.2025 включительно.
Если требования о применении неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты были предъявлены к исполнению до 22.03.2024, застройщику предоставляется отсрочка до 30.06.2025 включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению до 22.03.2024, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.
Ключевая ставка, применяемая по требованиям участников долевого строительства
Мораторий распространяется также на начисление неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, входящего в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, являющихся уникальными объектами.
С 01.07.2023 до 30.06.2025 включительно размер неустойки (штрафа, пени), процентов и иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, которые продолжают начисляться в мораторий, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Банка России, действующей на день исполнения обязательств, но не выше 7,5 %.
Граждане предприняли попытку оспорить порядок расчета неустойки (штрафа, пени), процентов и иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве. Однако Верховный суд РФ отказался признать недействующими данные положения. В решении указано, что период действия предельного размера ключевой ставки, по которой рассчитывается размер неустойки (штрафа, пени) и иных финансовых санкций, учитывает баланс прав и интересов застройщиков и участников долевого строительства, и направлен на обеспечение стабильности экономики в условиях внешнего санкционного давления, а также является мерой поддержки граждан и бизнеса.
