По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Статьей 650 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязан передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца.
Обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом
Согласно статье 614 вышеназванного кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
В соответствии со статьей 309 этого же кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ).
Читайте также: Начисление арендной платы после расторжения договора аренды
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных законами или договором.
Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.
Специальные основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя установлены статьей 619 Гражданского кодекса. К их числу, в частности, относится невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.
При этом данная норма допускает включение в договор иных оснований досрочного расторжения договора по требованию арендодателя и предусматривает, что право арендодателя требовать досрочного расторжения договора может быть реализовано только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Право на расторжение договора за нарушение порядка внесения арендной платы
В информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 указывается, что в договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок.
Если договор расторгается из-за неисполнения арендатором своих обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является получение арендатором предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
Таким образом, просрочка внесения арендной платы за помещение служит основанием для расторжения договора аренды. Данная мера может быть применена арендодателем даже после погашения задолженности, поскольку его право на расторжение договора обусловлено самим фактом нарушения сроков оплаты. При этом даже погашение задолженности не лишает арендодателя права расторгнуть договор из-за нарушения сроков внесения арендной платы.
