В силу обязательства должник обязан совершить в пользу кредитора определенное действие, например, передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с его условиями и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства (дольщику). В свою очередь, дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.
Договор участия в долевом строительстве, обязанности застройщика, права дольщика
Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать:
- определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в том числе о его общей площади, количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас;
- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
- цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
- гарантийный срок на объект долевого строительства;
- способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
Читайте также: Штрафы для застройщиков за нарушение договоров уменьшили в десять раз
На основании статьи 19 указанного закона на застройщика возложена обязанность по предоставлению информации о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.
Участнику долевого строительства должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, а переданный дольщику объект должен соответствовать условиям договора и проектной документации.
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора или обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства дольщик вправе потребовать от застройщика, в том числе соразмерного уменьшения цены договора.
Соразмерное уменьшение цены договора при передаче квартиры меньшей площади
К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, в части, не урегулированной вышеназванным законом, применяются положения Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-I «О защите прав потребителей».
В соответствии со статьей 29 данного закона потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы вправе по своему выбору потребовать соответствующего уменьшения цены выполненной работы.
Требования, связанные с недостатками выполненной работы, могут быть предъявлены потребителем при принятии выполненной работы или в ходе выполнения работы.
Потребитель вправе предъявлять требования, связанные с недостатками выполненной работы, если они обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в разумный срок, в пределах пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе.
Передача дольщику квартиры меньшей площади является отступлением от условий договора, предусматривающего характеристики объекта долевого строительства, свидетельствует о нарушении застройщиком обязательств по договору.
Следовательно, участник долевого строительства вправе требовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора, если квартира передана меньшей площади.
