Риэлторов — под контроль, граждан — к нотариусу для видеофиксации сделки

Председатель комитета Госдумы по государственному строительству и законодательству Павел Крашенинников выступил за принятие федерального закона о риэлторской деятельности. Цель — борьба с мошенничеством на рынке недвижимости.

По его мнению, закон должен установить стандарты профессиональной деятельности, права и ответственность риэлторов, а также порядок создания их объединений. Для регулирования отрасли необходимо выбрать между лицензированием и обязательным членством в саморегулируемых организациях (СРО).

Депутат также выступает за обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью с участием граждан, предлагая возложить на нотариусов полную ответственность за юридическую чистоту, даже при отсутствии их вины. Еще одна инициатива — законодательно закрепить обязательную видеофиксацию заключения сделок, чтобы такие записи имели повышенную доказательную силу в суде.

Параллельно предлагается снизить нотариальные тарифы для обязательных сделок и ввести льготы для лиц старше 65 лет.

Нотариальная форма сделок, видеофиксация и риски для рынка недвижимости

Предлагаемые изменения можно сгруппировать по трем направлениям: обязательная нотариальная форма сделок, видеофиксация и регулирование риэлторской деятельности. Каждое из них содержит существенные недостатки.

Обязательное нотариальное удостоверение. Предлагается ввести обязательную нотариальную форму для всех сделок с недвижимостью с участием граждан. В настоящее время большинство договоров купли-продажи недвижимости заключается в простой письменной форме. Введение обязательного нотариального удостоверения повлечет значительные дополнительные расходы для сторон.

Согласно Основам законодательства Российской Федерации о нотариате, тариф за удостоверение такой сделки составляет от 0,1 до 0,4 % от суммы, но не более 100 000 рублей, плюс оплата правовой и технической работы, которая зачастую превышает сам тариф. Заявленная цель снижения нотариальных тарифов носит декларативный характер и не отменяет факта введения фактически нового обязательного платежа для миллионов граждан. Это создает необоснованное финансовое обременение для добросовестных участников рынка ради противодействия единичным случаям мошенничества.

Утверждение, что нотариусы должны нести ответственность, в том числе при отсутствии вины, поскольку они отвечают за сделку, противоречит принципам гражданского права. Ответственность без вины (объективное вменение) в деликтных обязательствах является исключением и должна быть прямо предусмотрена законом (как, например, для владельца источника повышенной опасности, ст. 1079 ГК РФ).

Читайте также: Мертвому припарки: период охлаждения не защитит покупателей квартир

Возложение на нотариуса ответственности за последующее оспаривание сделки по неочевидным в момент ее совершения основаниям является юридически некорректным. Нотариус не может нести риски, связанные с обстоятельствами, которые объективно не поддавались проверке в ходе нотариального действия.

Нотариус не обладает компетенцией для проведения психиатрической или психологической экспертизы. Его задача — проверить законность сделки, дееспособность и добровольность волеизъявления сторон на момент ее совершения, что он и делает, устанавливая личность и разъясняя правовые последствия. Превращение нотариусов в «гарантов» против всех будущих рисков сделает их «козлами отпущения».

Российский рынок недвижимости характеризуется высокой активностью. Резкий перевод всех сделок в нотариальную форму вызовет коллапс: длинные очереди, невозможность записаться на прием, рост «теневых» доплат за срочность. Это создаст искусственный барьер для оборота недвижимости и может негативно сказаться на экономике в целом.

Видеофиксация сделок. Идея заключается в том, чтобы закрепить в законе обязательную видеофиксацию сделок, придав записям повышенную доказательную силу.

В процессуальном законодательстве не существует градации доказательств по «силе». Каждое доказательство подлежит оценке судом в совокупности с другими. Закрепление «повышенной силы» за видеофиксацией означает вторжение в прерогативу суда по оценке доказательств. Фактически это попытка законодательно предопределить выводы суда, что является вмешательством в независимость судебной власти.

Регулирование риэлторской деятельности создаст больше проблем, чем решит

Предлагаемое регулирование риэлторской деятельности через лицензирование риэлторов или обязательное членство в СРО может привести к ряду негативных последствий.

Регулирование затронет лишь часть рынка, поскольку значительная доля сделок с недвижимостью совершается напрямую между гражданами через онлайн-сервисы, а, следовательно, новый закон не будет на них распространяться. В результате может сформироваться два параллельных рынка: регулируемый — с более дорогими услугами риэлторов, и нерегулируемый — для прямых сделок. Это создаст почву для «серых» схем, когда формально сделка проходит без участия риэлтора, а его неофициальные услуги оплачиваются отдельно.

Финансовые издержки, связанные с обязательными взносами в СРО или получением лицензии, неизбежно приведут к росту стоимости риэлторских услуг, и эти расходы будут переложены на покупателей и продавцов. Кроме того, новые административные барьеры отразятся на конкуренции на рынке, что может негативно отразиться на качестве услуг. При этом проблемы, как в «деле Долиной», возникают не из-за отсутствия лицензии у конкретного риэлтора, а из-за недостатков в правоприменительной практике.

Таким образом, предлагаемые меры не устраняют корень проблемы, а лишь усложняют процедуру совершения сделок. Потеря денег покупателем в упомянутом деле стала возможной не из-за отсутствия нотариального удостоверения сделки или лицензий у риэлторов, а из-за проблем в правоприменении. Следовательно, ключевая проблема заключается в применении судами уже существующих законов, а не в отсутствии новых регуляторных механизмов.