По договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.
Статьей 650 этого же кодекса предусмотрено, что по договору аренды здания или сооружения арендатору передается во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение.
Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
Срок договора, обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату
Срок договора аренды определяется договором. Если срок не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В силу статьи 651 Гражданского кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Указанным кодексом установлена обязанность арендатора по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки ее внесения арендной платы определяются договором аренды.
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей. Арендатор пользуется арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.
Досрочное расторжение договора аренды судом по требованию арендатора
Гражданским кодексом установлено, что по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора.
Освобождение помещения арендатором до истечения срока договора аренды
По общему правилу изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено федеральными законами или договором. Стороны вправе заключить соглашение, которым изменяются или прекращаются гражданские права и обязанности по договору.
Соглашение об изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей по договору аренды может быть заключено путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Таким образом, закон исключает возможность изменения условий или расторжения договора аренды недвижимости по соглашению сторон каким-либо иным способом, нежели путем заключения соответствующего соглашения в виде единого документа, подписанного сторонами. В частности, не может повлечь изменения условий такого договора или его расторжения совершение арендатором действий. Например, освобождение помещения до истечения срока договора аренды.
Отсутствие соглашения сторон изменения условий или расторжения договора не освобождает арендатора от обязанности вносить арендную плату.
