Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок.
В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.
В постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 N 25 разъяснено, что при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Договор аренды здания, одностороннее изменение размера арендной платы
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Согласно статье 614 Гражданского кодекса, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Названной нормой предусмотрено, что арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Читайте также: Начисление арендной платы после расторжения договора аренды
В силу статьи 310 вышеназванного кодекса односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных законами, иными правовыми актами или договором.
Как следует из разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума ВАС от 17.11.2011 N 73, если договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке на изменение размера арендной платы, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, во взыскании арендной платы в части, превышающей средние рыночные ставки, должно быть отказано.
Запрет на злоупотребление правом, признание сделки недействительной
Гражданский кодекс не допускает осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
На основании статьи 168 указанного кодекса сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. В иных случаях такая сделка является оспоримой.
Из разъяснений Верховного суда следует, что если совершение сделки нарушает запрет на злоупотребление правом, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной.
С учетом этого, если увеличение размера арендной платы превышает средние рыночные ставки, такая сделка является недействительной.
