Согласно Федеральному закону от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» под ипотекой понимается залог недвижимого имущества, в соответствии с которым залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.
Взыскание на имущество, являющееся предметом ипотеки
Взыскание на имущество, являющееся предметом ипотеки, для удовлетворения требований банка может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком обеспеченного ипотекой обязательства. Помимо этого, взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения залогодержателя может быть обращено в случае введения в отношении заемщика-должника процедур, применяемых в деле о банкротстве.
По общему правилу, установленному статьей 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и сумма задолженности заемщика перед банком явно несоразмерна стоимости имущества. При этом несоразмерность требования имеет место, если одновременно соблюдены следующие условия:
- сумма задолженности составляет менее 5 % от стоимости предмета залога;
- период просрочки исполнения обязательства составляет менее трех месяцев.
Обращение взыскания на ипотеку при нарушении платежей
Если ипотека обеспечивает обязательство, исполняемое периодическими платежами (что, как правило, и происходит при кредитовании граждан), обращение взыскания на заложенное имущество допускается при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих обращению в суд или направлению уведомления об обращении взыскания во внесудебном порядке (даже при условии, что каждая просрочка незначительна).
Обращение взыскания на ипотеку во внесудебном порядке по исполнительной надписи нотариуса допускается на основании нотариально удостоверенного договора об ипотеке или нотариально удостоверенного договора, влекущего за собой ее возникновение в силу закона, либо закладной, которые содержат условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. Реализация ипотеки осуществляется с публичных торгов.
