По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, поступают в его собственность.
Предметом аренды могут быть исключительно непотребляемые вещи (не теряющие своих натуральных свойств в процессе использования). К ним относятся:
- земельные участки и иные обособленные природные объекты;
- предприятия и другие имущественные комплексы;
- здания, сооружения, оборудование, транспортные средства.
Согласно статье 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Имущество передается вместе со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами (такими как технический паспорт, сертификат качества и т. п.), если иное не установлено договором.
Право на возмещение затрат на капитальный ремонт и неотделимые улучшения
В соответствии со статьей 616 вышеуказанного кодекса арендодатель обязан осуществлять за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором аренды, а если срок не определен договором или ремонт вызван неотложной необходимостью, — в разумный срок.
В случае нарушения указанной обязанности арендатор вправе по своему выбору:
- произвести капитальный ремонт за свой счет и взыскать с арендодателя его стоимость либо зачесть ее в счет арендной платы;
- потребовать соразмерного уменьшения арендной платы;
- потребовать расторжения договора и возмещения причиненных убытков.
Статьей 623 этого же кодекса установлено, что произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Читайте также: Приведение арендованного помещения в первоначальное состояние
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, предусмотренном договором.
В силу положений статей 616 и 623 ГК РФ арендатор вправе претендовать на возмещение затрат на работы по капитальному ремонту и неотделимые улучшения арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором.
При этом пунктом 3 статьи 623 предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
По смыслу приведенных законоположений, необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и произведения улучшений, но также объема и стоимости таких работ, иначе у него не будет возможности выразить свое отношение к производимым улучшениям.
Согласование улучшений арендованного имущества — условие возмещения затрат
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к его заключению не допускается, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом или добровольно принятым обязательством.
Если арендатор принял на себя обязательство не производить реконструкцию без согласия арендодателя, то любые неотделимые улучшения требуют получения его разрешения.
С учетом этого, арендатору не запрещается проводить работы, направленные на улучшение арендуемых помещений. Однако право на компенсацию стоимости неотделимых улучшений возникает исключительно при условии их предварительного согласования с арендодателем, включая перечень работ и смету расходов.
В случае если арендатором не представлены доказательства согласования объема (перечня работ) и стоимости (сметы) улучшений арендованного помещения, он лишается права требовать возмещения их стоимости.
Само по себе наличие в договоре условия о праве арендатора на проведение улучшений арендованного имущества не свидетельствует о предварительном одобрении арендодателем таких улучшений, если сторонами не согласованы объем и стоимость работ.
отсутствие согласованной сметы повлечет потерю права на компенсацию