Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Если покупатель квартиры зарегистрировал переход права собственности, но не произвел оплату, продавец вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов. Продавец также имеет право требовать расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Договор купли-продажи квартиры может быть расторгнут по соглашению сторон либо на основании решения суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных законом или договором. При этом существенным признается такое нарушение договора, из-за которого другая сторона в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В данном случае – стоимости квартиры.
Государственная регистрация перехода права собственности к покупателю на квартиру не является препятствием для расторжения договора купли-продажи квартиры. В этом случае к требованиям продавца о возврате квартиры применяются положения статьи 1103 Гражданского кодекса по требованиям о возврате неосновательного обогащения. Поэтому продавец, не получивший оплаты по договору купли-продажи, вправе требовать возврата переданной покупателю квартиры на основании статей 1102, 1104 этого же Кодекса.
Чтобы расторгнуть договор купли-продажи квартиры, продавцу необходимо направить покупателю требование о расторжении указанного договора. Такое требование обычно направляется заказным или ценным письмом с описью вложения, телеграммой с уведомлением о вручении либо вручается под подпись. В случае если ответ на предложение расторгнуть договор купли-продажи не получен либо покупатель квартиры отказался от расторжения договора, продавец вправе обратиться с исковым заявлением в суд о расторжении договора.
Исковое заявление подается в суд по месту нахождения спорной квартиры. Целесообразно одновременно с иском о расторжении договора обратиться в суд с ходатайством о принятии обеспечительных мер, чтобы воспрепятствовать ответчику распорядиться квартирой во время судебного разбирательства. Решение суда о возврате квартиры продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя на квартиру и регистрации права собственности продавца.
