Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение или в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма (в том числе краткосрочного найма) или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных законодательством.
В соответствии со статьей 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации.
Договор заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
Обязанности нанимателя, основания расторжения договора найма жилого помещения
Статьей 678 вышеназванного кодекса предусмотрены обязанности нанимателя. В частности, наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель также не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Помимо этого, наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
Расторжение договора найма жилого помещения регламентируется статьей 687 указанного кодекса.
Согласно данной норме, указанный договор может быть расторгнут по требованию наймодателя в случаях:
- невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
- если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
- в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
Читайте также: Запрет сдавать в посуточную аренду жилые помещения без счетчиков
В случае если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей (например, правила содержания домашних животных, тишину и покой граждан в ночное время), наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.
В случае расторжения договора наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения.
Требование о расторжении договора, выселение нанимателя из жилого помещения
Для расторжения договора найма жилого помещения наймодатель должен направить нанимателю такое требование. Обратиться в суд с иском о расторжении договора наймодатель вправе только после получения отказа нанимателя на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в 30-дневный срок.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения, но не более одного года. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора.
При удовлетворении иска о расторжении договора решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, если оно не было обжаловано. В этом случае наниматель подлежит выселению из жилого помещения.
При отказе нанимателя освободить помещение (независимо от причины выселения), выселение из жилого помещения производится судебными приставами.
