Особенности применения последствий недействительности сделки по покупке у должника жилого помещения (доли в праве общей собственности на жилое помещение), когда такая сделка признана арбитражным судом недействительной, предусмотрены статьей 61.6-1 Федерального закона от 26.12.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Указанная нома касается сделок, совершенных должником в течение года до или после принятия заявления о признании банкротом, при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной.
Законом установлено, что если сделка по приобретению гражданином у должника жилого помещения признана арбитражным судом недействительной по указанному основанию и для гражданина и членов его семьи, совместно проживающих в этом помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, гражданин приобретает право требования к должнику.
Продажа жилого помещения на торгах, заключение договора купли-продажи
Продажа жилого помещения осуществляется на торгах с соблюдением положений закона, регламентирующих продажу имущества должника, в порядке, утвержденном собранием кредиторов, комитетом кредиторов или арбитражным судом.
Арбитражный управляющий обязан проинформировать гражданина о выставлении квартиры на продажу не позднее чем за десять рабочих дней до размещения в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ) сообщения о продаже жилого помещения.
Читайте также: Банкрота не освободят от долга из-за сделки по выводу имущества
Гражданин вправе обратиться к арбитражному управляющему с предложением о приобретении квартиры по цене, соответствующей его стоимости, которая установлена определением арбитражного суда о признании сделки по приобретению жилого помещения недействительной, не позднее чем за пять рабочих дней до дня размещения в ЕФРСБ сообщения о его продаже. В этом случае в течение тридцати дней со дня получения такого предложения с гражданином заключается договор купли-продажи квартиры.
Начальная цена продажи при признании сделки по покупке недействительной
Гражданину предоставляется право участвовать в торгах по продаже жилого помещения. При этом начальная цена продажи квартиры должна устанавливаться:
- на первоначальных торгах – в размере не ниже стоимости жилого помещения, установленной определением суда о признании сделки по покупке квартиры недействительной, или рыночной стоимости, определенной в соответствии с отчетом оценщика;
- на повторных торгах – в размере не менее чем 10 % ниже начальной цены продажи квартиры, установленной на первоначальных торгах;
- при продаже квартиры посредством публичного предложения – в размере не менее чем на 10 % ниже начальной цены ее продажи, установленной на повторных торгах.
Читайте также: Дарение жилого дома гражданином, признанным банкротом
Минимальная цена квартиры помещения при ее продаже посредством публичного предложения устанавливается в размере не ниже стоимости встречного предоставления гражданина и увеличенной на 5 %, и суммы затрат, связанных с проведением торгов по его продаже.
Право гражданина приобрести жилое помещение по договору купли-продажи
При продаже жилого помещения на торгах гражданин, даже если он не принимал участия в торгах, вправе в течение десяти рабочих дней с даты подписания протокола о результатах проведения торгов заключить договор купли-продажи квартиры по цене, определенной по итогам торгов, если эта цена не более чем на 20 % превышает минимальную цену.
В случае признания торгов несостоявшимися, заключения договора с единственным участником или по их результатам гражданин независимо от его участия в торгах вправе заключить договор купли-продажи по начальной цене, установленной на торгах.
Читайте также: Сделку по продаже квартиры банкрота могут оспорить
При заключении договора купли-продажи жилого помещения с гражданином в счет исполнения его обязательств по такому договору засчитывается стоимость его встречного предоставления. Доплата разницы должна быть осуществлена в течение тридцати дней со дня его заключения. Гражданину может быть предоставлена отсрочка (рассрочка) внесения доплаты на срок до трех месяцев.
Сохранение права пользования квартирой, перечисление денежных средств
В случае реализации жилого помещения на торгах часть вырученных денежных средств в размере стоимости встречного предоставления вносится на специальный банковский счет должника, а оставшаяся часть включается в конкурсную массу.
До перечисления денежных средств в течение одного месяца гражданин и члены его семьи, совместно проживающие в жилом помещении, сохраняют право пользования помещением. Суд вправе установить дополнительный права пользования квартирой, но не более шести месяцев.
При отказе гражданина и членов его семьи освободить жилое помещение покупатель жилого помещения вправе обратиться в суд с требованием о принудительном выселении указанных граждан. Принудительное выселение осуществляется на основании исполнительного листа, взыскателем по которому является покупатель квартиры.
Приведенные выше правила не подлежат применению, если квартира приобретена безвозмездно.
