В соответствии с положениями гражданского законодательства имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Согласно статье 244 Гражданского кодекса общая собственность на имущество является долевой. Исключение составляют случаи, когда законом предусмотрено образование совместной собственности. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
Продажа доли в жилом доме с соблюдением правил о преимущественном праве покупки
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать свою долю в жилом доме или распорядиться ею иным образом, с соблюдением при ее продаже правил о преимущественном праве покупки. При продаже доли в праве общей собственности на жилой дом стороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право ее покупки по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.
Продавец доли в жилом доме обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых ее продает. Законодательством детально не регламентировано содержание указанного извещения других сособственников недвижимого имущества при продаже доли в праве общей собственности на жилой дом.
Извещение о продаже доли в жилом доме остальных участников долевой собственности
В извещении продавцом доли в жилом доме должны быть указаны объект и цена продажи. Исходя из сложившейся практики, в извещении должны быть указаны и другие значимые условия. В частности, порядок расчетов между сторонами. С учетом этого в извещении должны быть указаны все существенные условия договора, а также условия, относительно которых между покупателем и продавцом достигнуто соглашение.
При отказе остальных участников долевой собственности приобрести продаваемую долю в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю в жилом доме любому лицу. В случае если все остальные сособственники в письменной форме откажутся от преимущественного права покупки продаваемой доли жилого дома, такая доля может быть продана стороннему лицу ранее указанных в извещении сроков.
Нарушение преимущественного права собственников других долей, притворные сделки
Статьей 250 Гражданского кодекса предусмотрено право собственников других долей в течение трех месяцев потребовать перевода на них прав и обязанностей в судебном порядке при продаже доли в жилом доме с нарушением преимущественного права. В силу статьи 200 того же Кодекса указанный трехмесячный срок исчисляется с того момента, когда сособственник узнал или должен был узнать о нарушении его права.
Иногда с целью обхода преимущественного права покупки со стороны других сособственников вместо купли-продажи оформляется дарение. Поскольку при дарении доли в жилом доме не требуется извещения участников о предстоящем заключении договора дарения. Вместе с тем, если такая сделка предполагает встречное предоставление дарителю, то такой договор признается притворной сделкой.
