Регулирование отношений, связанных с возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, осуществляется Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства его участнику. В свою очередь, участник долевого строительства (дольщик) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект недвижимости.
Согласно статье 6 вышеназванного закона, застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи обязан направить дольщику сообщение о завершении строительства и о готовности новостройки к передаче.
Ответственность застройщика за нарушение срока передачи объекта долевого строительства
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает дольщику неустойку (пени).
По общему правилу застройщик обязан уплатить участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ключевой ставки Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка уплачивается застройщиком в размере 1/150 ключевой ставки.
К отношениям, вытекающим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных гражданами-участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется также законодательство о защите прав потребителей в части, не урегулированной вышеуказанным законом.
Читайте также: Уменьшение неустойки за нарушение срока передачи квартиры
Частью 6 статьи 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» предусмотрено взыскание при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, с застройщика за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50 % от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Право (требование), принадлежащее на основании обязательства дольщику, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.
В силу статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.
Применительно к договору участия в долевом строительстве его участник вправе уступить новому кредитору принадлежащие ему права требования к застройщику о передаче объекта долевого строительства.
Требование об уплате сумм неустойки, уступка дольщиком права требования к застройщику
В обзоре судебной практики Верховного суда РФ N 3 за 2015 год, утвержденном Президиумом Верховного суда РФ 25.11.2015, указано, что право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права, включая право на неустойку.
С учетом этого в случае нарушения застройщиком срока передачи объекта, обусловленного договором участия в долевом строительстве, дольщик вправе требовать от должника уплаты неустойки, которая, в соответствии со статьей 384 Гражданского кодекса, может быть им передана наряду с правами в отношении объекта долевого строительства новому кредитору.
Исходя из разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Верховного суда РФ от 21.12.2017 N 54, уступка требования об уплате сумм неустойки, начисляемых в связи с нарушением обязательства, в том числе подлежащих выплате в будущем, допускается как одновременно с уступкой основного требования, так и отдельно от него.
Законом не установлен запрет на уступку индивидуальному предпринимателю права требования к застройщику в отношении требований, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, в том числе требований по уплате неустойки за нарушение сроков передачи дольщикам объектов долевого строительства.
