Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиру не позднее срока, который предусмотрен договором участия в долевом строительстве.
К способам защиты гражданских прав относится взыскание неустойки. В силу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации под неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
При нарушении срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства (квартиры) застройщик обязан уплатить участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ключевой ставки Центрального банка, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Если участником долевого строительства является гражданин неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере, то есть в размере 1/150 указанной ставки.
Право суда уменьшить неустойку, бремя доказывания несоразмерности неустойки
В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. При нарушении обязательства лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Верховного суда Российской Федерации от 28.06.2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», применение статьи 333 Гражданского кодекса по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.
Читайте также: Требование к застройщику об устранении недостатков работы
В постановлении Пленума Верховного суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.
Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.
Как производится судом уменьшение неустойки, недопустимость произвольного снижения
Кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков, однако вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно. Например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период и т. д.).
При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования.
Читайте также: Уступка прав требований по договору участия в долевом строительстве
Из приведенных законоположений и разъяснений Верховного суда следует, что уменьшение неустойки производится судом исходя из оценки ее соразмерности последствиям нарушения обязательства. Вместе с тем такое снижение не может быть произвольным и не допускается без представления ответчиком доказательств, подтверждающих такую несоразмерность, а также без указания мотивов, по которым суд пришел к выводу об указанной несоразмерности.
При этом уменьшение неустойки не должно влечь выгоду для недобросовестной стороны, особенно в отношениях коммерческих организаций с потребителями.
Уменьшение неустойки за нарушение застройщиком обязательства по передаче квартиры
Действующим законодательством в отношении застройщиков установлен повышенный размер неустойки в целях побуждения их к надлежащему оказанию услуг в добровольном порядке и предотвращения нарушения прав граждан.
Размер неустойки может быть уменьшен судом только при наличии соответствующего заявления застройщика и при доказанности ее несоразмерности. Помимо заявления о явной несоразмерности суммы неустойки последствиям нарушения обязательства, застройщик обязан представить суду доказательства, подтверждающие такую несоразмерность. А суд – поставить на обсуждение данный вопрос в судебном заседании.
В случае снижения размера неустойки в связи с ее несоразмерностью суд должен привести конкретные мотивы, по которым он пришел к выводу об удовлетворении такого заявления, обосновывающие исключительность данного случая и допустимость уменьшения.
Таким образом, неустойка может быть снижена по заявлению застройщика лишь в исключительных случаях. Уменьшение неустойки за нарушение застройщиком срока передачи квартиры в связи с ее несоразмерностью последствиям нарушения обязательства не допускается без представления ответчиком доказательств ее несоразмерности и без указания судом мотивов снижения.
