Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства (дольщику). В свою очередь, дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.
Цена договора, передача застройщиком объекта долевого строительства
Договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком, в том числе о его общей площади, количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас.
В договоре указывается цена договора – размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Частью 1 статьи 6 указанного закона предусмотрено обязательство застройщика передать дольщику объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.
Читайте также: Уменьшение цены договора при передаче квартиры меньшей площади
Вместе с тем в силу статьи 7 этого же закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора.
В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
- соразмерного уменьшения цены договора;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов.
Требование о доплате за квартиру при изменении площади жилого помещения
Из содержания статьи 9 вышеназванного закона следует, что допустимое изменение общей площади жилого помещения не может превышать 5 % от указанной площади. Превышение допустимого изменения площади жилого помещения является существенным изменением договора и основанием для его расторжения по требованию участника долевого строительства.
Таким образом, застройщик вправе требовать доплату за строящуюся квартиру при изменении площади жилого помещения, но не более 5 %.
В случае расторжения договора по требованию участника долевого строительства в связи с существенным изменением договора, застройщик в течение 10 рабочих дней со дня его расторжения обязан возвратить дольщику денежные средства, уплаченные им по договору. Застройщик также должен уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере 1/300 ключевой ставки Банка России, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств.
Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств в счет цены договора до момента их возврата застройщиком. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.
