Залог недвижимого имущества (ипотека) является способом обеспечения исполнения кредитных обязательств. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) банк имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.
Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным кодексом или Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не установлены иные правила.
Указанным законом предусмотрено, что банк вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства. В частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части.
Солидарная обязанность (ответственность) созаемщиков по кредиту, обеспеченному ипотекой
Согласно статье 322 Гражданского кодекса Российской Федерации, солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом.
В соответствии со статьей 323 этого же кодекса при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.
По смыслу указанных законоположений, выбор способа защиты нарушенного права принадлежит кредитору (в данном случае – банку), который вправе предъявлять иск к одному из солидарных должников, так и ко всем должникам одновременно.
Читайте также: Прекращение дела о банкротстве после передачи ипотечной квартиры банку
Статьей 324 вышеназванного кодекса предусмотрено, что в случае солидарной обязанности должник не вправе выдвигать против требования кредитора возражения, основанные на таких отношениях других должников с кредитором, в которых данный должник не участвует.
Требования банка удовлетворяются за счет стоимости предмета залога преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов, если иное не предусмотрено законом.
Сумма, вырученная от реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке, распределяется между заявившими свои требования к взысканию залогодержателями, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем.
Положений, которые обуславливают какие-либо изъятия из названного порядка, закон не содержит.
В каком случае банк может обратить взыскание на долю супруга в ипотечной квартире
В силу статьи 34 Семейного кодекса Российской Федерации нажитое супругами в период брака имущество является общим независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из них внесены денежные средства. Это правило распространяется и на квартиру, приобретенную в браке за счет кредитных средств.
Статья 45 указанного кодекса устанавливает, что взыскание обращается на общее имущество супругов по общим обязательствам супругов.
Кредитное обязательство супругов перед банком является общим, если супруги выступали созаемщиками. Это означает, что банк как кредитор по общему обязательству вправе претендовать на удовлетворение своих требований из совместной собственности супругов в полном объеме.
Ипотека предоставляет банку как залоговому кредитору преимущественное удовлетворение из стоимости заложенной квартиры.
При наличии у супругов общих обязательств, обеспеченных недвижимым имуществом, находящимся в их совместной собственности, такое имущество по общему правилу подлежит реализации.
С учетом этого банк вправе обратить взыскание на долю супруга в ипотечной квартире, если супруг является созаемщиком.
