В соответствии с гражданским законодательство объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства либо иным способом, если они не ограничены в обороте. На основании статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации жилые помещения относятся к недвижимым вещам. Право собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации в госреестре.
Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. В силу статьи 209 Гражданского кодекса собственник жилого помещения (квартиры, комнаты) вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.
Отчуждение недвижимого имущества на основании договора купли-продажи
Отчуждение недвижимого имущества в собственность другим лицам производится на основании сделок, которые могут быть двух- или многосторонними (договоры). Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка). Сделки с жилыми помещениями совершаются в простой письменной форме, а в предусмотренных законом случаях или по соглашению сторон – нотариальной.
Читайте также: Недействительность сделки с квартирой после смерти продавца
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор продажи недвижимости – это возмездная сделка, которая состоит в передаче собственником своего имущества покупателю своей волей и интересе. С целью соблюдения этого принципа законом установлены основания для признания сделок недействительными.
Сделки с жилыми помещениями, совершенные за несовершеннолетних
Сделки с жилыми помещениями за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), от их имени могут совершать только их законные представители (родители, усыновители или опекуны). При несоблюдении указанного требования сделка, совершенная малолетним, ничтожна. Вместе с тем, по требованию родителей, усыновителей или опекуна малолетнего суд вправе признать такую сделку действительной, если данная сделка совершена к его выгоде.
Читайте также: Судебная защита – как признать сделку недействительной?
Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет, не обладающие дееспособностью в полном объеме, могут совершать такие сделки с письменного согласия своих законных представителей (родителей, усыновителей или попечителя). Сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его законных представителей, если такое согласие требуется, может быть признана судом недействительной по их иску.
Сделка по продаже жилого помещения недееспособным лицом
Сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства, ничтожна. Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить – возместить его стоимость. Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею при продаже жилого помещения реальный ущерб, если дееспособной стороне было известно о недееспособности другой стороны.
Сделки по распоряжению имуществом, в том числе жилым помещением, совершенные без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности, может быть признана судом недействительной по иску попечителя. В случае признания сделки недействительной, стороны обязаны возвратить все полученное в натуре, а при невозможности возврата в натуре – возместить стоимость полученного. Дееспособная сторона также обязана возместить реальный ущерб.
