По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать квартиру в собственность покупателю.
В соответствии со статьей 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Если условие о цене недвижимости не согласовано сторонами в письменной форме, договор считается незаключенным. При этом правила определения цены, исходя из стоимости товаров при сравнимых обстоятельствах, не применяются.
К договору продажи недвижимости применяются общие положения о купле-продаже, если иное не установлено специальными нормами данного кодекса.
В силу статьи 485 этого же кодекса покупатель обязан оплатить квартиру по цене, установленной договором купли-продажи.
Правовые основы кредитования: права, обязанности и ответственность
Оплата по договору продажи недвижимости может производиться в кредит. Согласно статье 819 вышеназванного кодекса, по кредитному договору банк или иная кредитная организация обязуются предоставить заемщику денежные средства в размере и на условиях, предусмотренных договором. В свою очередь, заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму, уплатить проценты за пользование ею, а также иные предусмотренные договором платежи, связанные с предоставлением кредита.
Если кредит предоставляется гражданину для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, в том числе кредит, обеспеченный ипотекой, то ограничения, случаи и особенности взимания иных платежей определяются законом о потребительском кредите (займе).
Федеральным законом от 21.12.2013 № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» установлено, что в условия договора потребительского кредита (займа) включаются:
- сумма и срок действия договора;
- срок возврата кредита;
- процентная ставка в процентах годовых;
- количество, размер и периодичность платежей заемщика или порядок их определения.
В договор может быть включено условие о целях использования заемщиком кредита, если его использование ограничено определенными целями. Кроме того, в договоре прописывается ответственность заемщика за ненадлежащее исполнение условий.
Читайте также: Как взыскать деньги с агентства недвижимости
Договор потребительского кредита (займа) заключается в порядке, установленном законодательством для кредитного договора и договора займа, с учетом особенностей, предусмотренных указанным законом.
За мошенничество в сфере кредитования предусмотрена уголовная ответственность. Так, согласно статье 159.1 Уголовного кодекса РФ, хищение денежных средств заемщиком путем представления банку или иному кредитору заведомо ложных или недостоверных сведений наказывается:
- штрафом в размере до ста двадцати тысяч рублей;
- обязательными работами на срок до 360 часов;
- исправительными работами на срок до одного года;
- ограничением свободы или принудительными работами на срок до двух лет;
- арестом на срок до четырех месяцев.
То же деяние, совершенное группой лиц по предварительному сговору, может быть наказано:
- штрафом в размере до трехсот тысяч рублей;
- обязательными работами на срок до 480 часов;
- исправительными работами на срок до двух лет;
- принудительными работами на срок до пяти лет;
- лишением свободы на срок до четырех лет.
За деяния, совершенные в крупном или особо крупном размере, установлена более строгая ответственность — до десяти лет лишения свободы.
Риски завышения стоимости недвижимости при выдаче ипотечного кредита
При выдаче ипотечного кредита банк определяет его сумму исходя из стоимости квартиры, указанной в договоре купли-продажи. Завышая эту стоимость, покупатель стремится получить от банка большую сумму, чтобы покрыть не только цену недвижимости, но и первоначальный взнос, которого у него нет.
Такие действия подпадают под признаки мошенничества в сфере кредитования и влекут за собой уголовную ответственность. Продавец, который участвует в этой схеме, будет привлечен как соучастник.
Помимо риска уголовного преследования, существуют и налоговые риски для продавца. Если продавец владел квартирой менее минимального срока, он обязан уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) с дохода от продажи. Налоговая база рассчитывается исходя из цены, указанной в договоре. Если эта цена изначально завышена, продавец будет вынужден платить налог с дохода, который он фактически не получал.
Кроме того, существует риск признания сделки недействительной. Это обяжет продавца вернуть покупателю все полученные средства, включая сумму первоначального взноса, который продавец не получал.
Чтобы минимизировать эти риски, разумнее отказаться от такой схемы, какие бы аргументы ни приводили покупатель и риелтор.
