Обращение взыскания на квартиру в ипотеке при нарушении платежей

Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что по договору об ипотеке залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества залогодателя преимущественно перед другими. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотекой, установленной в обеспечение исполнения кредитного договора, обеспечивается также уплата кредитору причитающихся ему процентов за пользование кредитом. По общему правилу ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

Обращение взыскания на квартиру в ипотеке по требованию кредитной организации

Кредитная организация вправе обратить взыскание на жилое помещение, находящееся в ипотеке, для удовлетворения требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства по кредитному договору. В частности, при неуплате или несвоевременной уплате суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Обращение взыскания на заложенную квартиру и ее реализация являются основанием для прекращения права пользования залогодателя и любых иных лиц, проживающих в такой квартире.

Взыскание на квартиру в ипотеке может производиться как в судебном, так и во внесудебном порядке. Обращение взыскания во внесудебном порядке может быть произведено по исполнительной надписи нотариуса. Такое взыскание допускается на основании нотариально удостоверенного договора об ипотеке или нотариально удостоверенного договора, влекущего за собой ее возникновение в силу закона, либо закладной, которые содержат условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Когда кредитной организации откажут в обращении взыскания на квартиру в ипотеке

В обращении взыскания на квартиру в ипотеке кредитной организации может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. При этом несоразмерность требования имеет место, если:

сумма задолженности составляет менее 5 % от стоимости жилого помещения;
период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Обращение взыскания на жилое помещение, заложенное для обеспечения обязательства по кредитному договору, допускается при систематическом нарушении заемщиком сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. Указанное правило применяется, если договором об ипотеке не предусмотрено иное.

Отсрочка судом реализации жилого помещения, определение длительности отсрочки

Суд по заявлению залогодателя при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенную квартиру отсрочить ее реализацию на срок до одного года в случаях, когда залогодателем является гражданин, а залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности. При определении длительности отсрочки учитывается достаточность стоимости заложенного имущества для погашения требований залогодержателя на момент истечения отсрочки.

Отсрочка реализации жилого помещения, находящегося в ипотеке, не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки. В случае если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования банка, обеспеченные ипотекой в том объеме, который они имеют к моменту удовлетворения требования, решение об обращении взыскания на заложенную квартиру подлежит отмене.