Собственник вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и законные интересы других лиц. В частности, отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Жилищным законодательством предусмотрено, что собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования. На основании статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.
Права собственников жилых помещений, ограничения на совершение сделок
Статьей 30 Жилищного кодекса установлено, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение или в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных законодательством.
Читайте также: Выкуп доли жилого помещения при разделе имущества
При этом кодекс содержит ограничения по совершению сделок с жилыми помещениями и долями в праве общей собственности. Собственники не вправе совершать любые сделки, влекущие возникновение долей в праве собственности на жилое помещение или разделение доли в праве общей собственности, если в результате таких сделок на долю каждого из собственников будет приходиться менее шести квадратных метров общей площади жилого помещения.
Запрет на приобретение доли менее шести квадратных метров общей площади
Сделки с жилыми помещениями и долями в праве общей собственности, в результате которых на долю каждого из сособственников будет приходиться менее 6 кв м общей площади жилого помещения, являются ничтожными. Данные положения не применяются при возникновении права общей долевой собственности на жилое помещение в силу закона, в том числе в результате наследования по любому из оснований, а также в случаях приватизации жилых помещений.
Читайте также: Продажа доли в праве общей собственности на квартиру
Иными словами, приобретение доли в праве общей собственности на жилое помещение менее шести квадратных метров общей площади запрещено. При совершении сделки с долей меньше 6 кв м, в госрегистрации права собственности будет отказано, поскольку такая сделка является ничтожной. Исключения сделаны лишь для случаев приобретения права собственности на жилое помещение в силу закона, в том числе в результате наследования и приватизации.
Распоряжение долями в праве общей собственности на жилое помещение
Правило о приобретении доли менее шести квадратных метров не применяется при покупке жилого помещения с использованием средств материнского капитала. Поскольку такое помещение в силу Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» должно быть оформлено в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка).
Что касается возможности распоряжения долями в праве общей собственности на жилое помещение менее 6 кв м, то растиражированные СМИ сообщения о запрете на распоряжение такими долями ошибочно. Собственники указанных долей вправе их отчуждать с соблюдением правила преимущественной покупки. При этом продать такую долю можно только одному покупателю, без ее дробления. Аналогично правило применяется и при дарении доли.
