Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома. В соответствии со статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество такого дома указанного собственника.
Плата за жилое помещение для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание жилого помещения, в том числе за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества.
Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений такого дома.
Договор управления многоквартирным домом, изменение условий договора
Статьей 162 Жилищного кодекса предусмотрено, что в договоре управления многоквартирным домом должны быть, в частности, указаны:
- перечень работ и услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
- порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.
В силу указанных Правил минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, устанавливаются Правительством РФ.
Читайте также: Оформление отдельного лицевого счета на оплату коммунальных услуг
Согласно разъяснениям, данным в постановлении Пленума Верховного суда РФ от 27.06.2017 N 22, управляющая организация не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и начислять плату за его содержание в размере, превышающем размер такой платы, определенный договором управления многоквартирным домом. Аналогичные разъяснения содержатся в обзоре судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 3 за 2023 год, утвержденном Президиумом Верховного суда РФ 15.11.2023.
Поскольку изменение условий договора управления о размере платы за содержание общего имущества многоквартирного дома возможно исключительно по решению общего собрания собственников помещений, то условие договора о размере платы должно соответствовать решению, принятому собственниками помещений в этом доме. В ином случае оно может быть оспорено по правилам недействительности сделок.
Повышение тарифов за содержание жилья в одностороннем порядке незаконно
Сделки, нарушающие требования закона или иных правовых актов, являются оспоримыми, а при этом посягающие на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц – ничтожными.
На основании статьи 181.3 Гражданского кодекса решение собрания недействительно по основаниям, установленным данным кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).
Если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно противоречит основам правопорядка.
Управляющая организация вправе обратиться в суд с требование о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в случае, если решение общего собрания порождает убытки управляющей компании, связанные с выполнением договором управления многоквартирным домом объема работ и услуг, а для собственников помещений – неосновательное обогащение.
При этом бремя доказывания ничтожности принятого решения собственниками помещений в многоквартирном доме, включая экономическое обоснование тарифов, принятых общим собранием, возлагается на управляющую организацию.
Таким образом, одностороннее повышение тарифов за содержание жилья управляющей компанией незаконно.
