Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему своим имуществом. Согласно пункту 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам. В соответствии с пунктом 2 статьи 292 того же Кодекса переход права собственности на жилое помещение к другому лицу является основанием для прекращения права пользования указанным помещением членами семьи прежнего собственника, которые обязаны освободить его.
В силу части 1 статьи 35 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин не освобождает жилое помещение, новый собственник этого жилого помещения вправе требовать его выселения из данного жилого помещения в судебном порядке.
Исключение из данного правила установлено для бывших членов семьи собственника приватизированной квартиры. На основании статьи 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения сохраняют право пользования квартирой, если они в момент приватизации имели равные права пользования с лицом, его приватизировавшим. Право пользования жилым помещением у таких лиц сохраняются и при переходе права собственности к другим лицам.
Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством. Таким образом, при приобретении гражданином квартиры, в которой зарегистрированы бывший собственник и члены его семьи, новый собственник жилого помещения вправе обратиться с исковым заявлением в суд о признании указанных лиц прекратившими право пользования жилым помещением. В случае удовлетворения исковых требований судом, данные лица будут сняты с регистрационного учета.
