Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Для совместного управления общим имуществом собственники помещений могут создавать товарищества собственников жилья (ТСЖ). Такие объединения создаются для управления имуществом в многоквартирном доме, в нескольких многоквартирных домах или комплексом индивидуальных жилых домов. Деятельность ТСЖ направлена на создание, содержание, сохранение и приращение указанного имущества, а также на достижение целей управления недвижимостью или совместного использования имущества
В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, выбор способа управления многоквартирным домом является исключительным правом и обязанностью собственников помещений. Собственники могут выбрать один из способов управления:
- непосредственное управление;
- управление ТСЖ, жилищным или иным специализированным потребительским кооперативом;
- управление управляющей организацией.
Многоквартирный дом может управляться только одним способом и только одной управляющей компанией.
Плата за жилое помещение: структура, виды ремонта и обязанности собственников
Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги включает в себя:
- плату за пользование жилым помещением (для нанимателей);
- плату за содержание и текущий ремонт общего имущества, включая услуги по управлению домом и коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;
- взнос на капитальный ремонт;
- плату за коммунальные услуги.
Собственники обязаны участвовать в расходах на содержание на содержание принадлежащего им помещения и общего имущества пропорционально своей доле.
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491.
Согласно указанным Правилам, содержание общего имущества включает в себя текущий и капитальный ремонт. Необходимый перечень работ зависит от конструктивных особенностей, степени физического износа, технического состояния имущества, а также от геодезических и природно-климатических условий расположения дома.
Читайте также: Как взыскать неосновательное обогащение с управляющей компании
Текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений. Его цель — предупреждение преждевременного износа, поддержание эксплуатационных показателей и работоспособности, а также устранение повреждений и неисправностей общего имущества либо его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций и лифтов).
Капитальный ремонт общего имущества также проводится по решению общего собрания. Капремонт направлен на устранение физического износа или разрушения, восстановление исправности и эксплуатационных показателей, а также на устранение нарушений или угрозы нарушений предельно допустимых характеристик надежности и безопасности. Капитальный ремонт может включать замену соответствующих элементов общего имущества, в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования.
Возврат неосновательного обогащения при смене управляющей организации
Средства, получаемые от собственников помещений в многоквартирном доме в качестве обязательных платежей (в том числе на ремонт), носят целевой характер и не поступают в собственность управляющей организации. Управляющая компания распоряжается ими от своего имени, но в интересах собственников.
При избрании собственниками жилого дома новой управляющей организации у прежней УК отсутствуют правовые основания для удержания неизрасходованных денежных средств.
В силу статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Оплата, внесенная жильцами, и невыполнение работ при замене УК влекут получение прежней управляющей компанией неосновательного обогащения в виде средств, переданных для исполнения прекратившегося обязательства.
Таким образом, прежняя управляющая организация обязана вернуть переплату при смене управляющей компании. В случае отказа возврат неосновательного обогащения осуществляется в судебном порядке.
