Гражданским законодательством установлено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. В соответствии со статьей 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире.
Согласно части 2 статьи 154 Жилищного кодекса, плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника квартиры включает в себя:
- плату за содержание жилого помещения, включающую в себя оплату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;
- взнос на капитальный ремонт;
- плату за коммунальные услуги.
Когда у собственника квартиры возникает обязанность оплачивать коммунальные услуги
Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника квартиры с момента возникновения права собственности на такое помещение. В случае если квартира приобретена с долгами за коммунальные услуги, а управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив требует от покупателя погасить долги предыдущего собственника квартиры, новый владелец может этого не делать.
Читайте также: Долги за капремонт и коммунальные услуги – кто обязан оплатить?
Исключение составляют взносы на капитальный ремонт. При переходе права собственности к новому владельцу переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт. Исключение составляют случаи, когда предыдущим собственником помещения является Российская Федерация, ее субъект или муниципальное образование.
Переход долгов предыдущего собственника квартиры к новому владельцу жилого помещения
В постановлении Пленума Верховного суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 22 разъяснено, что обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг возникает у нового владельца с момента возникновения у него права собственности на такое помещение. Из приведенных законоположений и разъяснений Верховного суда следует, что долги предыдущего собственника квартиры переходят к новому владельцу жилого помещения только в части платы за капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
Читайте также: Как начисляются пени за просрочку коммунальных платежей
Обязательства предыдущего собственника квартиры по оплате коммунальных услуг могут быть переведены на нового владельца путем перевода долга по соглашению между первоначальным должником и новым должником. Указанная сделка требует как волеизъявления нового владельца, так и согласия кредитора. При его отсутствии перевод долга является ничтожным. Из изложенного следует, что если у предыдущего собственника осталась задолженность по оплате коммунальных услуг, то она новому владельцу не передается.
Приобретение жилого помещения с долгами за коммунальные услуги и капитальный ремонт
В случае если покупатель приобрел у гражданина или юридического лица квартиру с долгами за коммунальные услуги, а управляющая организация, ТСЖ или кооператив требует погасить долги прежнего собственника, следует представить выписку из ЕГРН, в которой содержится информация о дате перехода права собственности к новому владельцу. Если на основании представленных документов соответствующие изменения в лицевой счет не будут внесены, необходимо обратиться с жалобой в прокуратуру.
При приобретении квартиры с задолженностью по капитальному ремонту, оплачивать долги предыдущего собственника за капремонт придется новому владельцу. Новый владелец, исполнивший обязательство предыдущего собственника по оплате взносов на капремонт, вправе взыскать с него эти суммы путем обращения с исковым заявлением в суд. Поэтому при покупке квартиры нужно не только проверять правоустанавливающие документы, но и наличие задолженности по взносам на капремонт.
